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FAQ (よくある質問とその回答)

不動産の諸問題
  不動産売買、工事・建築紛争
    ・ 買主は、契約を解約して手付金を取り戻せますか
    ・ 買った建物に瑕疵があった。契約を解約できますか
    ・ 性能評示物件とは何ですか
    ・ 地盤が沈下して家が傾いた。業者の責任は...
    ・ 設計して建てたが不具合。責任は...
  通路、境界問題
    ・ 建てるとき、敷地が道路に接する必要があるのですか
    ・ 二項道路に指定されている道路の奥に...
    ・ 袋地を所有していますが、道路に出る権利は...
    ・ 隣接者と境界問題でもめています
    ・ 境界が不明でトラブルとなっているとき
  借地借家問題
    ・ 将来必要なときに返してもらえるような貸し方
    ・ 定期借家権はどうすれば設定できるのですか
    ・ 旧来の借家権を定期借家権に切り替えられますか
    ・ 先代から貸している建物を建て直したい
    ・ 何か月分もの家賃を滞納しているテナントがいます
    ・ 二年契約の賃貸借契約に保証人として署名...
    ・ 定期借地権は本当に地主に有利ですか
    ・ 一時使用の賃貸借にしておけば...
  競売
    ・ 競売に入札したいのですが
    ・ 一般人でも競売に参加できますか
    ・ 借りているビルが競売にかかってしまった
    ・ 競売でほしい物件に、占有屋が占拠


不動産売買、工事・建築紛争


買主は、融資が受けられない時に、契約を解約して手付金を取り戻せるのですか。
  そのような融資特約を契約に織り込んでおけば可能です。しかし、そのような特約がないと、手付放棄以外に、いったん結んだ契約を一方的に解約することはできません。

買った建物が、雨漏りするなど瑕疵があって困っています。契約を解約できますか。
  修理を要求するか損害賠償を請求することは可能です。しかし、解約は無理です。

性能評示物件とは何ですか。新築と中古で違いがありますか。
  現在は都道府県に指定住宅性能評価機関があり、そこで住宅の性能評価をしてくれます。この性能表示制度は、新築では2000年秋から、中古は2002年末からスタートしています。新築については、売買だけでなく建築請負契約にも利用できます。新築住宅では、評価書を契約に添付するだけで、契約の内容になります。中古では、特約しないと契約の内容にはなりません。また、新築では、設計図面の評価と現況検査による評価の二種類がありますが、中古は後者のみです。
いずれにしても、購入者にとっては、評価住宅については、瑕疵の問題については安心度はかなり高まったといえます。それでも紛争となれば、性能評示-物件については、指定住宅紛争処理機関を利用できます。

建売を買ってしばらくしてから、地盤が沈下して家が傾いてしまいました。買う時には、そのような話は一切聞いていません。売主に責任を持ってもらえるのでしょうか。仲介業者に対してはどうでしょうか。
  地盤の沈下は、住宅には致命的です。補修、損害賠償を速やかに請求すべきです。場合によっては、契約解除ということもありえます。なお、沈下しやすい場所というのは決まっています。仲介業者もその事情は知っているはずで、責任は免れないのが通常です。

建物を建築家に設計してもらって建てたのですが、後からあちこち不具合が出て困っています。だれにどんな責任をとってもらえますか。
  第一次的には建てた建築業者ですが、設計に無理があった可能性も高いといえます。建築家の責任も充分ありえます。
 


通路、境界問題

建物を建てるとき、敷地が道路に接する必要があるのですか。
  建築基準法により、敷地が道路に最低2メートル接する必要があります。従って、奥まっている敷地では、道路まで、2メートル幅の専用通路を設ける必要があります。また、各地の条例により、この専用通路が長くなると、もっと幅を取らなければならないことになります。

二項道路に指定されている道路の奥に建物を建てようとしたら、入り口の所有者からその道路には車を進入させてはいけないといわれました。建築確認が取れているのにそのように言われるのは納得がいかないのですが。
  二項道路の指定は行政処分で、通行権まで認めているわけではありません。通行権の有無は、まったく別個の角度から検討する必要があります。ここではどのような通行権があるか、よく調査する必要があります。

いわゆる袋地を所有していますが、道路に出る権利はあるのですか。どのくらいの幅の通路を確保できますか。
  袋地通行権は、道路に人が出るだけの権利です。したがって、幅は1メートル程度です。建築に必要な、2メートル以上の幅を取る権利はありません。建物を建てる際には、入り口部分の人と、話し合いが必要になります。

隣接者と境界問題でもめています。境界石がもともとあったのか、あったが無くなたったのかもわかりません。そのようなことがあるのでしょうか。
  ありえます。境界石は、隣接者も立ち会って、測量士に測量してもらい、その結果にしたがってはじめて設置されるものなのです。

境界が不明でトラブルとなっているときには、どのように解決すればいいのですか。
  当事者間で話し合いがつけばいいのですが、駄目なら裁判で決めることになります。
 


借地借家問題

建物は、将来必要なときに返してもらえるような貸し方はありますか。
  定期借家契約をすれば可能です。

定期借家権はどうすれば設定できるのですか。
  まず書面できちっと契約する必要があります。そして、定期借家契約であってで更新できないことを明示し、かつ期間を確定して契約する必要があります。ただ、実際は、素人の作った契約書は、その多くが定期借家としては無効です。定期借家で更新できないという条項があっても、同時に、「借主が希望するときには、再契約できる」というような規定があるからです。再契約の特約が入った契約は、もはや定期借家契約ではありません。

旧来の借家権を定期借家権に切り替えられますか。
  住宅は駄目ですが、そうでなければ可能でしょう。

先代から貸している建物を建て直したいのですが、どうしても出てくれない住人がいます。どうしたらいいのでしょうか。
  現在の判例では、相応の立退き料を出せば明け渡しを認める方向です。裁判をすれば明け渡しは可能でしょう。

何か月分もの家賃を滞納しているテナントがいます。どうしたらいいのですか。
  そのような者につついては、早めに裁判で明け渡させるべきでしょう。裁判には費用がかかりますが、ほっとけば滞納分はさらに膨らんでいます。

五年前に、二年契約の賃貸借契約に保証人として署名した記憶があります。その後、更新契約に署名していません。ところが最近借主に一年半の滞納があるとして、保証人としての責任を問われています。そんな昔の保証の責任を問われるのでしょうか。滞納分がたまっていることがはやめにわかっていれば、何らかの対処をしたのですが。
  一度保証すると、更新後もそれが継続するのが原則です。ただ、滞納が継続している時には、賃貸人はそれを保証人に通知すべきという考えが一般的であり、本件のような場合、1年半分全部保証人が責任を取るということはないでしょう。

定期借地権は本当に地主に有利ですか。
  確かに、遊休土地の活用という点では、悪くはないでしょう。しかし、その適否はあらゆる角度から考えるべきです。たとえば、業者は一時金を権利金でなく保証金にすることを勧めるはずです。それは、保証金なら、不動産所得でなく、課税されないからです。しかし、50年後には返さなくてはなりません。その間インフレであれば、返済の負担は軽減されますが、果たしてインフレになるかは難しい問題です。次世代が保証金を返せず、結局土地を手放すということもありうることまで配慮して検討すべきです。

一時使用の賃貸借にしておけば、土地も建物もいつでも返してもらえると聞いたのですが本当ですか。
  本当の一時使用ならその通りです。「本当の一時使用」というのは、選挙事務所、建て替え中の仮住まい用など、一定の事由がなくなれば、借りる必要がなくなる場合です。ところが、よくあるのは、「嘘の一時使用」です。普通の賃貸借であるにもかかわらず、いつでも終了させられるようにと、契約書に一生懸命「一時使用」と書き込むのですが、これは一時使用としては無効です。ことに一時使用としながら、更新契約があるというのは、ほとんど漫画です。口の周りをアンコだらけにしながら、「ぼくはおはぎ食べていない」と言い張るようなものだからです。
 


競売

競売に入札したいのですが、どんな点に注意すればいいのですか。
  一番の注意点は、占有者が出て行くかどうかでしょう。裁判所で閲覧できる現況調査報告書等には、賃借権が対抗できるかどうか記載されていますが、万全ではありません。専門家に相談しながら、検討するのがベストでしょう。

一般人でも競売に参加できますか。
  今は、郵便で入札できるので誰でも入札可能です。ただ、住宅ローンで買うとなると、扱う金融機関が限られているので注意してください。

借りているビルが競売にかかってしまいました。テナントは出て行かざるを得ないのでしょうか。
  一番抵当権の設定より前から借りて占有していれば、賃借権を対抗できるので何の心配もありません。しかし、それ以外は、競落人から出て行けといわれれば、出て行かなければなりません。もっとも、競売開始の登記以前から借りているものは、短期賃貸借の保護のため、賃貸期間が3年以内のものに限り、期間満了までは利用できます。しかし、それを過ぎれば出て行かなければならないのです。

競売でほしい物件に、占有屋が占拠しているとのうわさを耳にしています。入札できるでしょうか。
  事前調査が必要です。プロの占有屋だと、立退き料を払えば出て行きます。ただこれが暴力団系だと交渉は困難です。いずれにしても、専門家に相談したほうがいいでしょう。




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